地番		神奈川県横浜市港北区樽町一丁目87番2、87番3、87番4、112番1、112番2、113番1、113番2、114番1、 114番3、合計9筆
地目		宅地
交通		東急東横線「大倉山」駅　徒歩約13分
土地面積		公簿：958.29㎡（289.88坪）、実測：957.99㎡（289.79坪）
接道		北側：公道 幅員 約7m、東側：公道 幅員 約4m、南側：公道 幅員 約2ｍ
用途地域		第一種住居地域
建蔽率 / 容積率		建蔽率：60%　　容積率：200%
前面道路 （相続税路線価）		205千円/㎡（678 千円/坪）※令和5年度
境界		境界確定済
鑑定評価	鑑定評価額	501,000,000円
	価格の種類	正常価格
	価格時点	2023年7月1日
	評価手法	収益還元法
	(参考)更地価格	648,000,000円
	不動産鑑定会社	大和不動産鑑定株式会社
その他		土壌汚染の懸念無し、敷地内に一部地上権設定あり

本件土地のうち、地番87番4（25㎡）、87番3（6.96㎡）、112番2（1.44㎡）、113番2（2.26㎡）及び114番3（3.28㎡）、合計38.94㎡につき、公共下水道施設の設置目的で2012年9月14日に横浜市を地上権者とする地上権が設定注されております。このため当該地番の上には建物及び構造物の設置は禁止されております。当該地上権は、対象地の南北に横断して設定されており、現在は賃借人が駐車場等で利用されている箇所となります。
なお事業者は、本件土地を一団地として利用する場合であっても、かかる地上権設定箇所部分は駐車場利用可能であるため、マンション建設等において影響が無い事を確認済みです。

 

原　　因：2012年9月14日設定
目　　的：公共下水道施設の設置
範　　囲：東京湾平均海面の上、3.76メートルから東京湾平均海面の下1.02メートルまで
存続期間：設定契約締結の日から公共下水道施設存続中
地　　代：無償
特　　約：この土地に公共下水道施設の維持管理に支障となる建物その他の工作物を築造しないこと。
地上権者：横浜市

出資元本に関するリスク
本事業者の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。

 

不動産売却に関するリスク
対象不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。

 

テナントリスク
テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての配当を行えないおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本匿名組合を終了いたします。

 

不動産の流動性リスク
運用期間終了後の売却による売却利益を一部収益として想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。

 

匿名組合出資持分の流動性リスク
出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。本事業者は、出資者が希望される場合には、本匿名組合出資持分の譲渡先を探して譲渡を完了させることが出来ます。

 

金融市場及び税制・法規制に係るリスク
金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。

 

余裕金の運用に関するリスク
本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指す。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。

 

匿名組合契約の終了に関するリスク
本契約は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（但し、本事業者は出資者にその通知を事前に行わなければならない。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける投資機会を喪失することになります。

 

匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク
本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。

 

本事業者の信用リスク
本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本契約は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には、保全されないので、出資金全額が返還されないおそれがあります。

 

その他リスク
金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロその他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。

事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。
対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を越えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。

 

①不動産売却による損失額が劣後出資額と同額の場合

 

 

②不動産売却による損失額が劣後出資額を超えて優先出資額を4,000万円毀損した場合

 

 

③売却利益（売却に要した費用控除後）が4,000万円の場合